Jeśli faktycznie tak się stanie, miesięczna rata kredytowa spadnie, a na mieszkanie pożyczyć będzie można jeszcze więcej niż dziś.
Kwota, jaką statystyczna rodzina może obecnie pożyczyć na zakup mieszkania, należy do najwyższych od początku 2009 roku (wtedy rozpoczęto badanie). Dane za styczeń br. sugerują, że trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może pożyczyć 448,9 tys. zł (mediana) w formie 30-letniego kredytu. Założyliśmy też, że kredytobiorcy zobowiązują się do korzystania z bankowego rachunku i karty kredytowej, a w niektórych bankach także kupują również dodatkowe ubezpieczenie. Styczniowy wynik jest co prawda o 1 tys. zł niższy niż miesiąc wcześniej, ale aż o 30,4 tys. zł wyższy niż przed rokiem.
>>> Czytaj też: Kredyty we frankach: Banki uwzględnią ujemny LIBOR, ale dopłacać klientom nie będą
Rata niższa o 83 zł
Bliska rekordowej zdolność kredytowa jest pokłosiem spadającego oprocentowania długu. Obecnie chcąc zaciągnąć kredyt na 300 tys. zł i 30 lat, trzeba się liczyć z ratą miesięczną na poziomie 1401 zł (przy założeniu marży na poziomie 1,8%). Rok temu rata kredytu o identycznej wartości wynosiła 1484 zł, czyli była o 83 zł wyższa, i to pomimo faktu, że rok temu marże kredytowe były niższe niż dziś.
Przeciętna marża kredytowa
Możliwości pożyczkowe modelowej rodziny rosną jest od końca trzeciego kwartału 2012 r. Wtedy to już bowiem rynek zaczął dyskontować oczekiwany początek cyklu obniżek stóp procentowych. Na początku września 2012 r. modelowa rodzina mogła pożyczyć na mieszkanie 357 tys. zł, a dziś już 448,9 tys. zł, czyli o 91,9 tys. zł więcej. W dużej mierze wynika to z faktu, że w trzecim kwartale 2012 r. podstawowa stopa procentowa była na poziomie 4,75%, a dziś jedynie 2%.
Inaczej niż stopy procentowe zachowują się marże w bankach komercyjnych. Przeważnie banki podnoszą swoje marże wtedy, gdy koszt pieniądza jest relatywnie niski, a obniżają je, gdy RPP zacieśnia politykę pieniężną. Obecnie mamy do czynienia z pierwszym z tych scenariuszy. Z danych zebranych przez Tax Care wynika bowiem, że średnia marża kredytów hipotecznych wzrosła z poziomu 1,55% w sierpniu 2013 r. do 1,8% obecnie, a więc o 0,25 pkt proc. W trakcie ostatnich 12 miesięcy podwyżka wyniosła 0,2 pkt. proc. Jak widać, wzrost marż jest znacznie mniejszy niż spadek stóp procentowych.
Na mieszkanie pożyczysz przynajmniej 70 razy więcej niż zarabiasz
Trzeba oczywiście pamiętać, że oferty banków są bardzo zróżnicowane. Doskonałym tego przykładem jest chociażby kwota kredytu, na którą mogłaby liczyć modelowa rodzina w poszczególnych bankach. Zakładamy, że trzyosobowa rodzina o dochodzie 5 tys. zł netto mieszka w mieście mającym 150 tys. mieszkańców, nie ma żadnych kredytów i posiada samochód. Rodzina chce kupić mieszkanie o pow. 70 m kw. i w tym celu zadłużyć się na 30 lat w równych ratach z możliwie niskim wkładem własnym.
Efekt? Cztery banki są skłonne pożyczyć takim kredytobiorcom ponad pół miliona złotych (BNP Paribas Bank, Bank Zachodni WBK, Pekao Bank S.A. i Alior Bank). Na drugim biegunie są Deutsche Bank Polska, PKO BP i MBank. Według ich deklaracji modelowa rodzina mogłaby liczyć na kredyt w kwocie poniżej od 350 do niemal 390 tys. zł.
W tym roku dwie obniżki?
Styczeń przyniósł ponadto inną niespodziewaną informację. Gracze rynkowi spodziewają się głębszych obniżek stóp procentowych niż jeszcze pod koniec 2014 roku, a to oznacza tańsze kredyty – tak przynajmniej sugerują notowania kontraktów terminowych na stopę procentową. 21 stycznia 2015 r. kontrakty za 9 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,52%, a więc wyraźnie niżej niż wynosi obecna wartość tego wskaźnika (2,02% na dzień 21 grudnia 2014 r.). Po przeliczeniu tej prognozowanej zmiany WIBOR-u na ratę kredytu o wartości 300 tys. zł, zaciągniętego na 30 lat, okazuje się, że w ciągu najbliższych miesięcy wysokość raty może spaść z obecnych 1401 zł do 1318 zł. To oznacza, że rata może się obniżyć o ok. 27,9 zł na każde 100 tys. kapitału pożyczonego na 30 lat – o ile oczywiście dzisiejsze prognozy rynkowe znajdą odwzorowanie w rzeczywistości.
Co niemniej ciekawe w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,66%, a więc także niżej niż dziś. W powyżej przytoczonych notowań kontraktów terminowych można wysnuć wniosek, że rynek spodziewa się jeszcze dwóch cięć stóp procentowych w 2015 roku, a w horyzoncie dwóch lat WIBOR nie powinien być wyższy niż wskazują dzisiejsze notowania. Kredyty powinny więc pozostać relatywnie tanie przez dłuższy czas.
Zagrożeniem dla rychłego ziszczenia się tych prognoz może okazać się ostatnia aprecjacja franka szwajcarskiego. Trzeba bowiem pamiętać, że obniżanie stóp procentowych w Polsce może spowodować osłabianie złotówki, a więc dalsze wzrosty notowań szwajcarskiej waluty. Członkowie Rady Polityki Pieniężnej bez wątpienia wezmą i ten czynnik pod uwagę przy decyzjach o koszcie pieniądza nad Wisłą.
>>> Polecamy: Ryzyko hipoteczne - polska specjalność. Metraż ważniejszy od stabilnej raty
/>
/>
/>