Menedżerowie PKP nabrali wiatru w żagle po wybudowaniu wspólnie z deweloperami nowych stacji Katowice Główne i Poznań Główny (obok wyrosły „przy okazji” galerie handlowe). Spółka HB Reavis rusza z budową nowej Warszawy Zachodniej, która jest krytykowana za to, że pasażerska część inwestycji jest nieproporcjonalnie mała w stosunku do komercyjnej. W 2016 r. ekipy pracujące dla Ghelamco mają wbić pierwszą łopatę w rejonie Warszawy Gdańskiej. A to dopiero początek. DGP poznał plany nowej spółki deweloperskiej PKP, która ma zostać powołana po Nowym Roku.
Mechanizm jest taki, że PKP zawiązują spółkę z deweloperem, wnosząc do niej aportem nieruchomość. Prywatny partner buduje dla PKP stację, a dla siebie biura, centra handlowe itp. Kolej stację przejmuje – po kosztach budowy. Co dalej? Kolejowy holding pozbywa się mniejszościowego pakietu udziałów w części komercyjnej (np. udziały w galerii Poznań City Center PKP sprzedały w tym roku).

>>> Czytaj też: Nowoczesne wiadukty, mosty, tunel. Ruszają przetargi na nową Zakopiankę

– PKP mają grunt, ale nie mają pieniędzy, więc szukają prywatnego partnera, który ma pieniądze, ale nie ma gruntu – tłumaczy osoba zaangażowana w negocjacje.
Reklama
Na pierwszy ogień pójdzie Międzytorze, wielki teren – kilkanaście hektarów – w centrum Gdyni. Biura i mieszkaniówka powstaną według wytycznych władz miasta (teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania). Szacowany koszt – ok. 900 mln zł. Druga transakcja: pod biura, hotele i sklepy zostanie przez PKP przekazana niewielka działka (poniżej 1 ha) przy ul. Bosackiej w Krakowie. Koszt – 240 mln zł. Te dwa projekty są dla deweloperów prostsze, bo nie wymagają odtwarzania dworców.
– Negocjacje w sprawie tych projektów powinniśmy zakończyć w tym roku. Umowy z deweloperami będą podpisywane w styczniu 2015 r. – zdradza Jarosław Bator, członek zarządu PKP.
Tym będzie się już zajmowała nowa spółka deweloperska PKP. Kolejowy holding uznał, że liczba projektów deweloperskich w formule joint venture jest na tyle duża, że dla każdego z nich nie ma sensu powoływać osobnej spółki celowej. Kompetencje przejmie więc jeden podmiot, którego zadaniem będzie rewitalizacja terenów kolejowych (czyli wykorzystanie gruntów PKP pod cele komercyjne).
Nie udało się potwierdzić, kto będzie prezesem spółki. Wiadomo za to, że będzie bazowała na działającej w PKP ekipie zajmującej się komercjalizacją nieruchomości, która została ściągnięta z firm doradczych – np. Deloitte – przez wiceprezesa PKP Piotra Ciżkowicza. Niewykluczone, że w przyszłości spółka wraz z projektami zostanie sprzedana – jeśli taka będzie decyzja resortu skarbu. Bo spółkę skupiającą wszystkie inwestycje (i obietnice przyszłych zysków) będzie można spieniężyć – np. przez giełdę – szybciej niż każdy z projektów po kolei.
PKP przygotowały listę nieruchomości do wypuszczenia na rynek. Projektów – w różnej fazie zaawansowania – jest 12. Ich wartość przekracza 10 mld zł. – Zakładamy, że wyłonimy partnerów prywatnych dla tych inwestycji do końca 2015 r. – zapowiada Bator.
Największe emocje budzi warta 3,6 mld zł przebudowa Warszawy Głównej. To projekt biurowo-handlowo-mieszkaniowy na najdroższej nieruchomości kolejowej w Polsce w sercu Warszawy (może być warta 0,5 mld zł). Tę transakcję blokował konflikt z urzędem marszałkowskim na Mazowszu w sprawie przenosin Muzeum Kolejnictwa. Dopiero w tym roku udało się dograć szczegóły. Spółka PKP Polskie Linie Kolejowe zapowiada, że przy okazji zostanie przywrócone zatrzymywanie się tutaj pociągów podmiejskich.
W pierwszej połowie 2015 r. PKP obiecują wskazać inwestora, który zbuduje centrum biznesowo-rozrywkowo-handlowe w rejonie zabytkowej stacji Wrocław Świebodzki. O tym, czy będą się tu zatrzymywać pociągi obsługujące połączenia aglomeracyjne, zdecyduje miejscowy urząd marszałkowski. Do zabudowy przeznaczony jest też Olsztyn Główny (powstanie też nowy dworzec). Następne mają być mniejsze dworce, m.in. w Mińsku Mazowieckim, Koninie, Dębicy, Oświęcimiu i Włocławku.
Kolej wytypowała następne dworce do budowy z partnerami prywatnymi także po 2015 r. Analizowanych jest 130 lokalizacji, np. teren o powierzchni trzech hektarów w rejonie stacji PKP Sopot Wyścigi, Wolne Tory w Poznaniu (ok. 68 ha), działki w rejonie stacji w Gdańsku: Głównym i Wrzeszczu, a także płyta nad linią średnicową w Warszawie o wielkości ok. 2,75 ha.
– Spodziewam się zainteresowania deweloperów współpracą z PKP – ocenia Mikołaj Martynuska z agencji nieruchomości CBRE. – Dla dewelopera atrakcyjne jest to, że nie musi ponosić dużych nakładów początkowych na zakup nieruchomości. Poza tym oferowane działki mają często duży potencjał, bo znajdują się w dobrych lokalizacjach, w ścisłych centrach miast. Minusem może być konieczność ponoszenia dużych wydatków na infrastrukturę, a także to, że działki PKP często nie są objęte procedurą planowania przestrzennego.